斡旋意思是什麼？斡旋金可以退嗎？如果您是一位新手買家，對於「斡旋」這個詞可能既熟悉又陌生，在我們看房時，常常能夠聽到房仲業者說出「下斡旋」，那麼究竟「斡旋金」到底是什麼呢？要怎麼出價斡旋呢？本篇文章將詳細帶你了解所有你應該要知道的「斡旋注意事項」。
斡旋是什麼？斡旋意思解釋
「斡旋」是指仲介協助買賣雙方協調價格及其他條件的過程，由於房地產交易金額龐大，為確保買賣雙方意願和保障雙方權益，當買方有意願提出價格時，仲介通常會建議買方支付一筆「斡旋金」。
這不僅強化斡旋效力，也展現買方的誠意，使仲介能在限定的斡旋時間內（通常為1至3天，視案件複雜度或金額而定），與賣方確認是否願意接受買方提出的價格。
目前，除了「斡旋金」的形式，還有「要約書」的選擇（後文會提到）。
無論消費者透過哪種形式進行後續斡旋，兩者皆屬於「定型化契約」，明確表達買方的意向。因此，在簽署時，必須注意相關條文事項。
「斡旋金」根據行政院消費者保護會的定義是：當買方透過房仲購買房屋，對某房產表現出濃厚興趣時，若買方提出的價格與賣方所標示的價格有差距，房仲通常會要求買方先支付一筆金額，以便進行後續的與賣方協商。
當賣方同意買方的出價時，這筆金額將轉為房屋的定金，雙方即有義務開始簽署買賣契約。
「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等文件通常是房仲在此過程中使用的標準文件。
簡單來講，為了促成交易，仲介會向買方收取一筆費用，作為代表買方與屋主協商價格的保證金。
這種金額在議價成功且屋主願意出售房屋時，就轉為房屋的定金。實務上這是相當普遍的做法，雖然有各種不同的稱呼，如買賣協調金、出價保證金等，但台灣法律對於斡旋金並沒有明確的法規，因此在實際應用上可能存在一些爭議。
要約書是什麼？
要約書是指在購買房屋過程中，消費者委託仲介公司協助後，可以選擇簽立的文件。
內政部提出的官方版本要約書配合已行之有年的斡旋金制度，供消費者自行選擇使用。
當消費者委託仲介公司購買房屋時，除了支付斡旋金之外，還有一種選擇是只需簽立要約書而無需支付任何款項。
仲介公司則根據此要約書和屋主進行價格議價，如果屋主同意買方的價格和條件，買賣雙方便可正式會面，簽署最終的買賣契約。
這類方式旨在提供消費者更多自主權，讓他們更靈活地選擇是否支付斡旋金，同時確保交易過程的公平性。
要約書與斡旋金差別是什麼？
要約書和斡旋金在進行斡旋時都是表達買方的意向的方式，但有一些差異。以下是兩者的主要區別：
- 斡旋金： 在簽署斡旋契約時，買方需要支付一筆金額，這筆金額後續若談成交易，就轉為訂金；若談不成，則無息退還。斡旋金的支付形成了一種財務承諾，表示買方的誠意和交易意向。
- 要約書： 與斡旋金不同，買方在簽署要約書時並不需要支付金額。要約書的簽署視為買方對房屋的意向確認，但在這階段無需支付任何金額。當要約書達成協議後，買方需要直接簽署正式的買賣契約或約定簽約時間。
簡而言之，斡旋金需要買方在斡旋契約簽署時支付一筆金額，而要約書則不需要先支付金額，但在後續階段需迅速進行正式簽約。
這兩者的選擇取決於買方的喜好和交易條件。在斡旋前，如果仲介只提供斡旋金的選擇，買方也可以主動要求使用要約書的形式。
| 斡旋金 VS 要約書 | ||
|---|---|---|
| 斡旋金 | 要約書 | |
| 目的 | 讓房仲與屋主進行議價之用，也是表達買方的誠意 | 讓房仲與屋主進行議價之用，通常議價成功機率比斡旋低 |
| 支付金額 | 沒有明訂價格，通常是以出價的1%~3%，或是一筆固定的金額，通常約為10-20萬作為斡旋金 | Ｘ |
| 議價成功 | 斡旋金轉為定金 | 雙方依約定簽約或交付訂金 |
| 議價失敗 | 斡旋金退回買方 | 要約書契約失效 |
| 違約 | 買方違約，斡旋金屋主沒收；屋主違約，賣方加倍返還定金給買方 | 買方違約支付屋主賠償金(總價款3%)；屋主違約支付買方賠償金(總價款3%) |
4 個關於斡旋金與要約書常見的問題
問題 1｜斡旋金多少才夠？應該要如何支付？
斡旋金的支付金額通常視房屋總價而定，建議支付5萬或10萬。
對於總價在2,000萬以下的自住物件，一般常見的斡旋金額為5萬或10萬；然而，對於總價較高的物件，斡旋金有可能達到50萬以上，甚至破百萬。
支付方式建議以現金支付，買方交給仲介後，仲介會提供一張紅色的收據表示收到支付的斡旋金，並通常會以信封裝好再轉交給賣方。
買方應妥善保存收執聯，若賣方拒絕斡旋，買方需要提供收執聯給仲介才能取回斡旋金。
問題 2｜斡旋金可以退嗎？
在實務上，常見的糾紛情境是在屋主同意賣屋後，買方反悔並要求返還斡旋金。
關鍵在於斡旋金是否已轉為定金，如果屋主在約定的時間內回覆同意賣屋，買方支付的斡旋金會轉為定金。
在這種情況下，如果買方後悔不買，或是屋主改變主意不賣，斡旋金將轉為違約金，通常是不可返還的。
然而，如果雙方未完成正式的買賣交易，例如在斡旋委託期間結束或雙方價格談不攏破局，買方是可以要求房仲將斡旋金無息全額退還的。
在這種情況下，房仲通常不得藉故扣取任何費用。
值得注意的是，這種要求的合法性可能取決於斡旋金的支付條款和契約內容，因此當事人應詳細檢視相關文件，或在有疑慮時諮詢法律專業意見。
問題 3｜應該運用斡旋金還是要約書去談價？
至於談價時，使用斡旋還是要約，實際上取決於情境和當事人的喜好。
使用斡旋能表達買方誠意，而使用要約則需要留意潛在的違約罰則。
若同一仲介有兩個買方同時對一個案件支付斡旋金和要約金，通常付斡旋金的買方有優先談價的權利。
問題 4｜簽了要約書後反悔，要付違約金嗎？
簽了要約書後反悔，需要支付違約金，視情況而定。
如果屋主未同意以要約書上的價格成交，則可直接取消並無違約處罰。
若屋主已同意成交，則根據要約書條款，買方可能需支付違約金，金額通常為房屋售價的一定比例。
一定要下斡旋金之後才能夠跟屋主議價嗎？
通常需要斡旋金才能夠進入下一步的議價，除了支付斡旋金外，還有另一種方式是使用「要約書」。
根據行政院消費者保護會的定義，要約書是指買方不支付斡旋金，而是提供一份記載購買房屋意願的書面文件，交給房仲代為向屋主進行磋商。
當屋主同意買方的條件時，雙方就有完成這筆交易的義務。
使用要約書的好處是不需要先支付斡旋金，買方在達成交易之前無需拿出現金。
然而，要注意的是，要約書同樣具有法律效益，當賣家同意要約書內容，這筆交易就等同生效。
如果買方毀約不買，賣方有權要求違約金，通常為出價的3%。違約金的金額可能比斡旋金還高，所以作為買方，需要仔細計算兩者之間的價差。
在選擇使用要約書或斡旋契約時，建議仔細評估雙方的權益、法律責任和可能產生的成本，以確保做出明智的決策。
斡旋與要約書的注意事項
此外，在看房時可以與房仲進一步討論屋主的特性，以更全面地了解交易條件。
在下斡旋金或要約書前，買家應該謹慎查詢並確認以下事項：
- 房屋資料：確認房屋產權資料，包括地政公示資料等。
- 賣方條件：檢視賣方提供的標的物現況說明書，了解房屋的實際狀況。
- 買方條件：確認是否符合相關條件，例如重購退稅條件或自宅優惠稅率的申請。
- 付款條件：了解賣方的售價和貸款方式等支付條件。
此外，如果斡旋時間太短，雙方希望有更多時間思考，可以與仲介協商是否延期，並請雙方簽訂確認文件。如果斡旋不成，仲介應在約定的期限內無息退還支付的斡旋金，並不得以任何名義扣取額外費用。
另外，若支付部分斡旋金使用支票，應注意抬頭必須指定為屋主，並在支票上註明禁止背書轉讓。
最後，若斡旋階段完成，進入不動產買賣契約簽訂階段，任一方若拒不履行契約或反悔，受損害的一方可按照契約約定完成催告程序，若仍不履行，可解除契約並請求賠償。在任何交易中，理解合同條款並在需要時諮詢法律專業意見是保護自己權益的重要一環。
斡旋技巧大公開！
房市專家強調斡旋的一個主要技巧是「不要隨意亮出底牌」，這意味著在斡旋過程中不要直接揭示自己的底線價格。
簡單來說，建議在斡旋的初期，將出價價格設定比自己心中願意支付的成交價格再低一些。
買賣雙方可以在這價格區間內進行多次加價和議價，逐漸達成雙方都滿意的價格。
例如，如果中古屋市場的屋主讓利幅度通常落在實價登錄價格的95～98折，而你心中理想的價格是實價登錄的95折，那建議可以從88～90折開始出價斡旋。
專家進一步提醒，雖然不要直接亮出底牌，但也不要隨便提出極低的價格，避免屋主因此不願進行斡旋。
同時，斡旋過程中應該設定自己的「停損目標」，即在何種價格水平可以接受，不再進一步討價還價，以免後悔。
總結來說，無論是斡旋還是要約，填上的價格應該是內心願意支付的最低價格，不應有慢慢還價的心態，以避免最終成交價格偏高，造成冤枉錢的情況。
在斡旋時，也應注意到仲介可能提供的建議價格通常不會低於仲介與賣方簽訂的底價，可供參考。另外，當遇到理想的房產時，不要害怕加價以爭取機會。
總結
本文深入探討了斡旋意思以及相關的注意事項，解釋了斡旋金的支付方式、要約書的選擇，並針對斡旋金和要約書的差異進行了詳細的解說。文章中回答了一系列常見問題，包括斡旋金的金額、是否可退還、要約書的適用情境等。此外，作者提供了斡旋和要約書的注意事項，包括查詢房屋資料、注意支付條款、以及在斡旋過程中不隨意亮出底牌的技巧。
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關於斡旋金的常見的Q&A
Ｑ：斡旋金多少才夠？應該要如何支付？
Ａ：斡旋金的支付金額通常視房屋總價而定，建議支付5萬或10萬。對於總價在2,000萬以下的自住物件，一般常見的斡旋金額為5萬或10萬；然而，對於總價較高的物件，斡旋金有可能達到50萬以上，甚至破百萬。支付方式建議以現金支付，買方應妥善保存收執聯，若賣方拒絕斡旋，買方需要提供收執聯給仲介才能取回斡旋金。
Ｑ：斡旋金可以退嗎？
Ａ：在實務上，如果屋主同意賣屋後，買方反悔並要求返還斡旋金，關鍵在於斡旋金是否已轉為定金。如果屋主在約定的時間內回覆同意賣屋，買方支付的斡旋金會轉為定金，此時斡旋金通常是不可返還的。然而，如果雙方未完成正式的買賣交易，買方是可以要求房仲將斡旋金無息全額退還的。
Ｑ：應該運用斡旋金還是要約書去談價？
Ａ：談價時，使用斡旋還是要約書實際上取決於情境和當事人的喜好。使用斡旋能表達買方誠意，而使用要約則需要留意潛在的違約罰則。若同一仲介有兩個買方同時對一個案件支付斡旋金和要約金，通常付斡旋金的買方有優先談價的權利。
