「包租代管」、「社會住宅包租代管」，如果您是有在關注房地產相關資訊的人，這兩個名詞對您來說肯定是既熟悉又陌生的吧？本篇文章將會用懶人包的方式快速帶大家完整了解關於包租代管的費用、優缺點，也會詳加說明社會住宅包租代管。
包租代管的稅金減免延長啦！
行政院宣布將租稅優惠至到 2028 年 6 月，透過包租代管的方式，房東可繼續享受綜合所得稅、房屋稅以及地價稅的減免措施。
政府最近更推出了「社會住宅包租代管第4期計畫」，這項政策更是為房東及房客提高許多的福利。
如果你想了解包租代管的優缺點、費用等等的資訊，一起跟著偉杰來看看如何出租您的房產物件最方便、划算吧！
超完整懶人包！快速了解一般包租代管＆社會住宅包租代管
- 包租代管是什麼？「包租」、「代管」是兩件事：
- 社會住宅包租代管是什麼？將包租代管的概念延伸到社會住宅領域
- 社會住宅優惠大解析：社會住宅包租代管 333 優惠
包租代管是什麼？那您要先了解「包租」、「代管」這兩件事！
「 包租代管 」依據「 租賃住宅市場發展及管理條例 」的規定，分為包租、代管兩個部分：
包租是什麼？你的房子有了「新管家」
「包租」即是房東將其房屋「委託」給包租業者，雙方簽訂租賃契約後，包租業者負責將該房屋「轉租」給房客，同時也需要擔負後續的管理責任。
如果您是「房東」，與包租業者簽署租賃契約後，每月即可收到固定租金，而此租金不受是否成功租出房屋的影響。
如果您是「房客」，則包租業者即為其房東，租金主要支付給包租業者，任何與房屋相關的問題也需向包租業者反映。
簡而言之，包租業者在這個情境中扮演的是「二房東」的角色。
代管是什麼？房東的「得力助手」
「代管」是指房東和房客簽署租賃契約後，由代管業者擔任「代理房東」的角色，同時「代替房東管理房屋」，只需處理房屋管理而不涉及出租責任。
如果您是「房東」，在初始階段需要負擔出租的責任，然而一旦完成出租程序，便可將房屋管理交由代管業者處理。
如果您是「房客」，在與房東簽署租賃契約後，未來有關房屋的問題可直接向代管業者尋求協助，代管業者在這種情境下類似「房東代理人」的角色。
透過代管業者作為中介，不僅能減輕房東管理房屋的煩惱，也有助於降低房東和房客之間的潛在矛盾。
社會住宅包租代管是什麼？
「社會住宅包租代管」實際上是將包租代管的概念延伸到社會住宅領域。
不過，社會住宅包租代管並非只能使用於政府所興建的社會住宅，而是透過政府提供的獎勵和補助，鼓勵房東將自己的房產物件交給符合政府規定的包租代管業者。
這些包租代管業者在此計畫中協助進行後續的出租、管理和維護工作。
包租代管與政府興建的社會住宅有所不同，社會住宅包租代管的獨特之處在於不僅能活化和充分利用現有的私人住宅，還能有效減輕地方政府直接興建社會住宅所面臨的財政壓力。
這使得政府提供的住宅資源能夠更具循環利用性，進而照顧到更多需要租屋的市民。
對於「房東」來說，參與社會住宅包租代管計畫意味著可以透過委託包租代管業者來代為出租和管理房屋，取得穩定的租金收入，同時享有稅收減免和修繕費用補助等優惠。
而對於「房客」來說，能夠以市價約 8 折的租金租住房子，並享有公證費用補助，有助於保障租賃權益。
此外，房屋有任何問題時，房客可以直接向包租代管業者反應，節省了與房東溝通的時間成本。
社會住宅包租代管有什麼優惠？
目前社會住宅包租代管享有眾多優惠，其中內政部營建署提出的「社會住宅包租代管333」政策，具體指的是：
- 3 種稅負減免：包含「綜合所得稅」、「房屋稅」和「地價稅」的減免，有效減輕房東的負擔。
- 3 種費用補助：涵蓋「公證費」、「修繕費」以及「保險費」，進一步鼓勵房東參與社會住宅包租代管計畫。
- 3 年服務：即包租租約簽約滿 3 年，代管租約簽約滿 1 年後即可選擇是否要延續合約，提供更長期的租賃安定性，這一政策旨在推動社會住宅包租代管，讓更多房東受益並提供穩定的租屋選擇。
| 社會住宅包租代管 333 優惠 | ||
|---|---|---|
| 優惠項目 | 優惠說明 | |
| 3 種稅負減免 | 綜合所得稅 | 免稅額：15,000 元 必要費用扣除率：60 % |
| 房屋稅 | 比照自住住宅優惠稅率： 1.2% | |
| 地價稅 | 比照自住住宅優惠稅率： 0.2% | |
| 3 種費用補助 | 修繕費補助 | 10,000 元 / 年 / 屋 |
| 居家安全相關保險 | 3,500 元 / 年 / 屋 | |
| 公證費 | 4,500 元 / 次（雙北） 3,000 元 / 次 （其他縣市） |
|
包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜費用、優缺點比一比
包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜基本資訊
| 包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜基本訊息 | |||
|---|---|---|---|
| 包租代管 | 代租代管 | 社會住宅包租代管 | |
| 出租 | 包租業者處理 | 房東處理 | 符合政府規定的包租業者 |
| 管理 | 代管業者處理 | 代管業者處理 | 符合政府規定的代管業者 |
| 空置管理 | 包租業者承擔 | 房東承擔 | • 選擇包租業者則業者承擔 • 選擇代管業者則房東承擔 |
| 角色 | 二房東 | 房東代理人 | 二房東或房東代理人 看房東選擇哪個方案 |
包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜費用
| 包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜費用 | |||
|---|---|---|---|
| 包租包管 | 代租代管 | 社會住宅包租代管 | |
| 費用 | 通常包租業者會跟房東收 1 ~ 3 成 的租金（包管費用、差價） | 通常代管業者會跟房東收 1 成 的租金（代管費用） | 房東以市價的 8 折租金出租給包租業者，但能夠 享受稅賦減免以及修繕住宅等相關優惠活動 |
| 代租看各家房仲費用，總費用 不得超過一個半月的租金（仲介費） | 代管業者以市價 9 折金額向房客收租再轉交給房東，政府則負責支付仲介費用和相關費用 | ||
包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜優缺點
| 包租 Vs 代管 Vs 社會住宅包租代管｜優缺點 | |||
|---|---|---|---|
| 包租代管 | 代租代管 | 社會住宅包租代管 | |
| 優點 |
|
|
|
| 缺點 |
|
|
|
還是搞不懂？實際舉例讓您更了解社會住宅包租代管
上面我們詳細介紹了包租、代管、社會住宅包租代管，大家可能還不太清楚一般包租代管與社會住宅包租代管的差別，接下來我們通過實際案例來說明兩者之間的差別，相信大家就能夠佳清楚兩者的差別：
| 自行出租 Vs 一般包租代管 Vs 社會住宅包租代管 | |||
|
案例假設：小陳是房東，市場租金是 20,000 元/月，要選自行出租還是包租代管呢？ |
|||
| 項目 | 自行出租 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
| 租金收入 | 20,000 元 | 20,000 元 | 包租：16,000（市價 8 折） 代管：18,000（市價 9 折） |
| 包租費用 | 無 | 租金 ＊ 10 ～ 30% | 無 |
| 代管費用 | 無 | 租金 ＊ 10% | 無 |
| 租賃所得稅 | 必要扣除額 43 % | 必要扣除額 43 % | 每月租金 15,000 免稅 超過部分減免 60% |
| 所得稅試算 | 20,000＊12＊(1−43%) ＊20% = 27,360 | 20,000＊12＊(1−43%)＊20% = 27,360 | (20,000-15,000)＊12＊(1−60%)＊20% = 4,800 |
| 房屋稅 | 1.5%～3.6% | 1.5%～3.6% | 台北市 0.6% 其他縣市 1.2% |
| 地價稅 | 1% | 1% | 0.2% |
| 政府補助 | 無 | 無 |
|
從這個案例來看，可以發現社會住宅包租代管收入少了約 20% ，但是在所得稅金上面就已經省了至少 23,000 元。
並且在地價稅及房屋稅也都能夠比照自住住宅的優惠稅率課徵。
除此之外還享有政府補助的修繕費用及保險費可以領取！
換句話說，房東參與社會住宅包租代管計畫不僅無需擔憂面臨稅務壓力，反而能夠節省更多費用，相較自行出租更具經濟效益。
然而，值得注意的是，每個地區的租金市場和房價情況皆不同，建議房東們可以參考上述的比較案例，將可能的收入和成本詳細列出，實際計算自己所需承擔和可節省的金額。
總結
本文全面介紹了「包租代管」及「社會住宅包租代管」優缺點、費用以及相關優惠政策等等。
透過包租代管，房東能夠委託專業業者管理房屋，獲得穩定的租金收入並享有稅收減免等福利。
而社會住宅包租代管則在此基礎上進一步延伸，政府提供各種補助措施，鼓勵私人房東參與，以提供更多穩定的租屋選擇，減輕地方政府財政壓力，促進社會住宅資源的有效運用。
雖然偉杰目前是房屋仲介，但過去偉杰曾經在「台中、台南社會住宅包租代管」經營過 6 年的時間，對於包租代管相關的事項都具有非常深厚的了解與經驗。
無論您是房東或是房客，對於「包租代管」、「社會住宅包租代管」有任何的問題，請隨時與偉杰連絡諮詢！
關於包租代管＆社會住宅包租代管常見的Q&A
Q：什麼是包租代管？
A：根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，包租代管分為包租和代管兩個部分。包租是指房東委託包租業者將房屋轉租給房客，包租業者負責管理和轉租房屋；而代管則是指房東與房客簽署租賃契約後，由代管業者代為管理房屋，處理出租後的管理事務，但不涉及租賃責任。
Q：包租代管與社會住宅包租代管有什麼不同？
A：包租代管是指私人房東將房屋交給包租代管業者管理出租，而社會住宅包租代管則是將此概念延伸到政府支持的社會住宅領域。在社會住宅包租代管中，政府提供獎勵和補助，鼓勵私人房東將房屋交由符合政府規定的包租代管業者管理，以提供穩定的租金收入和相應的稅收減免。
Q：社會住宅包租代管有哪些優惠政策？
A：社會住宅包租代管享有多項優惠政策，包括稅收減免（綜合所得稅、房屋稅、地價稅）、公證費用補助、修繕費用補助、保險費用補助等。此外，根據內政部營建署提出的「社會住宅包租代管333」政策，房東還可獲得租賃合約簽約滿3年的穩定租賃安定性。
Q：以實際案例來看，社會住宅包租代管與一般包租代管有何不同？
A：以實際案例來看，社會住宅包租代管雖然租金收入較少，但通過稅收減免和補助等政策，房東能夠省下相當可觀的金額，並享受到政府的支持和協助。這使得參與社會住宅包租代管計畫對房東而言更具經濟效益和穩定性。
