如果您正計劃看房，您是否對於「公設比是什麼」及「公設比怎麼算」感到疑惑嗎？本篇文章將全面為您說明關於「公設比」中您必須要知道的所有大小事情，讓您在購房前能夠完全理解這項建築法規，避免掉入公設比的數字陷阱之中。
公設比是什麼？大公設、小公設又是什麼？
公設全名為「公共設施」，指的是一個社區建案中的所有住戶都能夠使用的公共設施或是區域。
大至社區公園、運動場、游泳池、健身房、園區綠地等等；小至門廳、走道、樓梯間等都算是公共設施。
而公設比指的就是在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。
公設項目通常又分成「大公設」及「小公設」兩大類：
大公設是什麼？
大公設指的是全社區住戶都會使用的空間或設施，包括：
大廳、車道、管理室、運動遊樂設施、閱覽室、KTV室、避難室、水電設備、發電機室、配電室等，由全社區的所有權人持分。
小公設是什麼？
小公設指的是僅供社區某部分特定人使用並持分的空間，包括：
梯廳走道、電梯空間、逃生梯等，本項目是公設主要占比，由當層所有住戶分攤之。
公設比怎麼算？
公設比的計算方式，是依據內政部營建署解釋函，謄本記載的共有部分，由所有住戶共同持有，需要特別注意的是，如建物附車位且登記在公設下，則必須將車位坪數自公設中扣除，才可以得到真正的公設面積。
公設比計算方式如下：
- 無車位計算方式：
公設比 ＝ 公設面積 / 建物總面積 * 100% - 有車位（車位坪數已從公設扣除）：
- 公設比 ＝ 公設面積 / (建物總面積–車位面積) * 100%
- 有車位（車位坪數未從公設中扣除）：
公設比 ＝ (公設面積–車位面積) / (建物總面積–車位面積) * 100%
其中停車位的產權登記方式，目前除了少數有獨立產權的車位以外，大多數仍然合併於社區共有的部分。（共有部分包含的車位為私人所有而非社區共有，計算時需扣除該車位面積。）
實際舉例：
假設小明要買一間 A 房屋，房子總坪數為 100 坪，其中包含了 20 坪的共同使用的公設坪數。
公設比計算方式：
總建坪數：100 坪【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】
共同使用坪數：20 坪（扣除車位面積）
20 坪 /100 坪 * 100% = 20%
也就是說 Ａ 房屋的公設比為 20 %
公設比多少合理？公寓、華廈、社區大樓、商辦大不同！
上面我們了解了「公設比是什麼」也知道了公設比的計算方式，那麼究竟我們計算出來的公設比多少才算是合理的呢？
這肯定是許多買家最大的問題，雖然目前法規並無針對建築的公設比做出明確規範，但通常是社區大樓大多的公設比都會比公寓、透天建案高非常多。
以下是不同房屋型態對應的「建議合理公設比」：
| 不同房屋型態對應的「建議合理公設比」 | |||
|---|---|---|---|
| 房屋型態 | 樓層數 | 公設比範圍 | |
| 公寓、透天 | 3 ~ 5 層 | 0%~5% | |
| 集合式公寓 | 5 層樓以下 | 10%~15% | |
| 電梯華廈 | 7 ~ 12 層 | 18%~22% | |
| 社區大樓 | 10 ~ 12 層以上 | 22%~28% | |
| 商辦大樓 | 10 ~ 12 層以上 | 30%~40% | |
| 豐富多樣化公設住宅大樓 | 10 ~ 12 層以上 | 35%以上 | |
新建案公設比日漸趨高，你知道這是為什麼嗎？
目前市場上的建案公設比大約落在35%左右，與以前的建案相差非常的大。
但是，您知道為什麼公設比會不斷地上升嗎？造成公設比不斷提高的原因有以下三點：
一、建築法規政策修訂
隨著建築法規的不斷修訂，對新建案的公設比提出了新的要求。
首先，近年來法規修正為2018年後的建案，將雨遮全面改為不計算坪數和價值，原本被視為室內空間的雨遮在不計算坪數的情況下導致公設比增加。
其次，自2005年建築法規修正以來，要求8樓以上的建築必須設置雙逃生梯，而11樓以上則必須設有排煙室，這也對公設比產生了影響。
二、人口結構變化，市場對小坪數房屋的需求增加
隨著人口結構的變化，對小坪數房屋的需求逐漸增加。
這些小坪數房屋通常一層樓的戶數較多，導致公設比上升。
此外，單層樓戶數的增加也會使得梯廳空間增大。
額外的防火及動線設計要求也會增加梯廳空間的需求，進而影響公設比的提高。
三、住商混合型建築增加
隨著住商混合型建築的增加，常見的情況是一層樓同時包含住宅與商業用戶。
這樣的建築通常需要額外設置男女廁所和茶水間等公共空間，這些因素也會導致公設比的增加。
8個關於「公設比」超常見的問題
問題一：公設比是不是越小越好？
答：公設比不是越小越好！
通常來說，常見低公設比的社區通常特徵是梯間、電梯與大廳空間較小，然而，低公設比並不代表使用面積也相應減少。
為了避免受到公設比的數字遊戲影響，建議民眾在賞屋前先做好充分的調查準備。
問題二：車位坪數對於公設比重要嗎？
答：一般來說，車位登記的坪數越大越好，因為車位坪數如果比較小，可能代表著其他的公共空間將會被用於分攤到其他的公共設施中，導致房屋的公設比可能提高。
車位坪數對公設比確實具有一定的影響，但不是唯一的關鍵因素。公設比是衡量建案中公共設施比例的指標，通常計算方式為建案中的公共設施面積與總建築面積的比值。
車位坪數影響公設比的主要原因在於，車位坪數如果相對較小，表示建築物中的一部分空間被用於車位，而非用於公共設施，從而增加了總建築面積，進而導致公設比相對較低。
然而，公設比的計算還會考慮其他因素，如建築物中的其他公共設施（如公園、遊樂場、健身房等）的面積。因此，即使車位坪數較大，如果建案中的其他公共設施面積也較大，仍然有可能得到一個較高的公設比。
總之，車位坪數對公設比確實有影響，但建案中的其他公共設施面積同樣重要，需要綜合考慮。
問題三：公設越多管理費是否越高？
答：公設與管理費之間的是成正比的！
當社區的公共設施越多，管理單位所需要的相關機電維護、清潔的營運費用自然就會相對提高。
因此，建議在購屋的時候，應考慮到日後的固定管理費用及支出，並將此費用列入綜合考量因素之中。
問題四：哪些是必要的公設？哪些是非必要的公設？
答：當在參觀社區公設的時候，可以先向房仲人員詢問，了解公設的使用內容與細節。
以下是常見的必需與非必需大、小公設：
| 常見的必需與非必需大、小公設 | |||
|---|---|---|---|
| 類別 | 必需性 | 項目 | |
| 大公設 | 必需性公設 | 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室 | |
| 非必需性公設 | 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳 | ||
| 小公設 | 必須性公設 | 各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯 | |
問題五：在台灣公設比有上限嗎？
答：在台灣目前沒有明確的法律規定公設比的上限。
然而，建築法及相關法規通常會對公共設施的規劃和配置提出一些基本要求，以確保建築物的安全、舒適和社區的良好品質。公設比通常是根據當地的城市規劃、土地利用規範以及建築物的性質和功能來確定的。
在實際開發過程中，開發商和地方政府通常會根據當地的規劃要求、市場需求以及社區的實際情況來設計和配置公共設施，以確保建築物的整體功能和居住品質。
因此，雖然沒有明確的公設比上限，但在實際開發中仍然需要遵循相應的法規和規範，並根據當地的情況進行合理的規劃和配置。
問題六：公設比太高是不是因為社區有過多的休閒公設導致的？
答：通常不是，因為公設比是共有部分占權狀總面積的百分比，而大部份建案的共有部分源自於免計容積。只有極少、極少部份的建案，會拿容積去蓋休閒公設。
問題七：游泳池、中庭花園是否也算是公設？
答：依據目前台灣法規規定有頂蓋的空間才能計入共有部分，因此室內游泳池將會計入共有設施。
則戶外游泳池及中庭花園通常無頂蓋，不得計入共有部分。
建商建造戶外設施通常是為了增加建案的賣相及提升社區居住品質。
問題八：停車場公設需要注意什麼？
答：一般來說，平面車位大約落在10~12坪，機械車位則大約為5~6坪，有一些建商會刻意壓低車位的登記面積，將多出的坪數計算近大公設內，將會由全體住戶攤平，進而增加整體的購屋成本。
總結
本篇文章帶大家了解了公設比是什麼及怎麼計算，也帶大家了解了「大公設」及「小公設」，相信大家對於公設有了一定的了解。
但是大家千萬要切記，高公設的社區雖然看起來是提升整體的居住品質，但要付出的成本也是相對提高，各項公設的維護、修繕通常都會直接反映到大家每個月的管理費，建議大家在購屋前還是需要謹慎衡量自己的預算。
如果您有更多疑問或需要專業建議，請隨時聯繫偉杰。
